大理白族自治州住房和城乡建设局关于对中国人民政治协商会议第十四届大理白族自治州委员会第二次会议第142101号提案的答复

郭欢、奚满松委员：

非常感谢两位委员对大理州物业管理工作的关心和支持。你们在州政协第十四届二次会议上提出的《关于加强“住改商”管理的提案》（第142101号）收悉，该提案由大理州住房和城乡建设局主办，大理州自然资源和规划局、大理州市场监管局协办。经认真研究，现答复如下：

一、“住改商”登记与监管现状

根据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》《中华人民共和国市场主体登记管理条例实施细则》《云南省市场主体住所（主要经营场所、经营场所）登记管理办法》等相关规定，大理州在办理营业执照时，对市场主体住所（主要经营场所、经营场所）登记优先实行告知承诺制。申请人申请住所登记时，登记机关以书面形式将住所使用证明义务、证明内容以及不实承诺的法律责任一次性告知申请人，申请人书面承诺已清楚告知事项、符合承诺事项要求，并愿意承担不实承诺的法律责任，登记机关不再索要住所使用证明并依据书面承诺办理住所登记。申报的住所属于住宅的，申请人承诺已经征得有利害关系的业主一致同意。市场监管部门立足职责职能，通过日常监管、投诉举报或者“双随机抽查”等手段，依法处理市场主体登记住所（经营场所）与实际情况不符的行为。

二、“住改商”存在的主要问题

近年来，大理市住宅小区“住改商”问题比较突出，市民反响较大，特别是住宅改为餐馆、娱乐室、民宿、教育培训中心等商用的，人员来往杂乱，油烟污染、噪声污染、电梯拥挤，加上有些住户在装修过程中的乱拆乱建、野蛮装修，严重影响小区治安安全、消防安全和房屋结构安全。虽然现行法律法规和改革政策对“住改商”的条件、要求以及禁止性情形等都作出了明确规定，但在实践中由于业主法律意识不强、物业服务不够细致规范等原因，部分“住改商”经营者违反《中华人民共和国民法典》“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，未经利害关系业主同意就开展经营活动，产生噪音、油烟、安全隐患等问题。另外，部分市场主体在通过“住改商”登记后，存在擅自超范围经营等问题。现实中“住改商”主体复杂、类型多样、隐蔽性强，监管部门更多只能依靠投诉举报、随机抽查等方式发现问题，调查取证困难，加之监管中缺乏有效的行政强制手段及业主抗拒监管等情况，在一定程度上影响了监管效果。

三、解决“住改商”问题的工作打算

为有效解决“住改商”存在的问题，计划从加强部门联动、日常监管、扩大宣传和引导业主自治等方面着手，突出监管效果，不断净化居民小区环境，维护城市环境与社会和谐。

（一）强化协同监管，取缔违法经营。“住改商”问题涉及多个部门，要强化协同监管，建立多部门联动机制。住建部门主要负责物业服务企业的行业管理，督促检查指导物业服务企业按合同约定和相关规定做好物业维护和管理服务工作；公安部门主要负责住宅小区的安全管理,指导监督物业服务企业开展安全防范工作；城市管理部门主要负责查处和治理住宅小区内的违法搭建、破墙开店、擅改外立面、拆改非承重外墙、毁绿占绿等违法行为；生态环境部门主要负责对小区及周边经营场所噪声、油烟扰民等行为的管理；消防部门主要负责对消防工作的监督检查，确保小区消防通道畅通；市场监管部门主要负责处理小区中涉及非法经营的问题。相关职能部门、辖区政府要持续加大对社区、物业服务企业、业主委员会的指导，引导其对经营业主进行监督、管理，促使经营业主做到规范经营。对未依法办理有关手续以及存在违法行为“住改商”市场主体严格执法，及时予以处置；对确实存在影响小区居民生活的经营者，做好协商调解工作，责令限期整改，经利害关系业主同意后方能继续经营。

（二）加强宣传引导，营造良好氛围。加强《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》《云南省物业服务企业信用评价管理办法》等法律法规宣贯工作，强化物业服务企业和公众普法宣传，促进基层行政管理人员、物业服务从业人员依法履职，引导业主建立参与监督管理、民主协商意识。指导物业服务企业加大宣传“住改商”的实施条件，拓展“住改商”相关法律规定的宣传范围，让广大业主互相监督，共同营造和谐的居住环境，维护居民合法权益。

（三）发挥物业作用，引导合法经营。充分发挥小区物业服务企业和业主委员会的作用，引导物业、业委会进一步完善小区业主公约，加强市场主体以住宅改作经营的自治管理，指导完善相关利害关系人意见征求程序及“住改商”争议解决途径。督促物业服务企业加强小区业主和外来人员的管理，发现有“住改商”行为，及时进行沟通了解，联合业委会进行制止劝阻或向有关部门反映。进一步落实党建引领物业服务，将物业管理融入社区治理的工作机制，采取“重心下移、属地管理、条块结合、以块为主”的方式，发挥社区党建、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、调解工作室“五位一体”作用，创建资源共享、优势互补、互惠互利、协同合作的平安社区共建新模式，形成齐抓共管的新机制，在做好物业管理的同时，依法经营，为业主生活提供更便捷的服务，不断提高广大市民的满意度。